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视觉中国
文
空间秘探，作者
雷布同
五一节前最后一个工作日，中国金茂发布一则公告，宣布斥资1.5亿收购西安鼓楼金茂酒店。这家酒店于金茂而言意义非凡，不仅是中国金茂旗下首家由金茂酒管运营管理的项目，还是金茂酒管进*西北地区的首店。不过，忙碌在酒店大宗资产交易市场的不止是金茂。开年至今，仅阿里拍卖平台就有0家亿元级别的酒店资产进行拍卖和变卖，但是只有1家成功交易。这，透露出什么信号？
活跃的大宗交易，失落的成交市场
早在年初，就有消息传出，9家央企有意收购重组11家出现危机的房地产企业的酒店资产。央企名录中不乏保利、中国绿发、华侨城、金茂等，而融创、世茂、奥园和富力等则位列房企名录。尽管到目前为止，这些企业尚未出现“结对子帮扶”的案例，但是大宗酒店交易却是异常活跃。
除了近日刚完成的西安鼓楼金茂酒店交易的中国金茂之外，世茂集团、阳光城等房企也时而主动，偶尔被动地站在酒店大宗交易市场的聚光灯下。
1月下旬，世茂集团披露了一则资产出售信息，将上海外滩茂悦酒店以45亿元的总代价出售给了国企上海地产集团。根据此前流传的世茂集团核心项目推介材料，外滩茂悦酒店评估值为56亿元，成交价相当于评估值的8折。
此外，据资料显示，世茂的“货架上”还有6个酒店项目，均为高星级酒店，包括上海世茂佘山洲际酒店（深坑酒店）、上海佘山茂御臻品之选酒店、上海世茂皇家艾美酒店及上海世茂广场、南京世茂滨江希尔顿酒店、武汉世茂希尔顿酒店、世茂御榕武夷度假酒店。之前曾传世茂将委托中介销售上海世茂佘山洲际酒店并挂牌报价.5亿。不过，世茂很快出面否认了这一消息，此后变卖酒店资产的声讯寥寥。
与世茂一样，遭遇短期流动性危机的阳光城及其母公司阳光控股，选择转让旗下酒店资产如希尔顿酒店等，并将所得款项用于偿还债务。
房企之外，银行也是酒店大宗交易中的活跃分子之一。月，中国光大银行股份有限公司宁波分行挂牌拍卖不良金融债权资产包，其中包括位于浙江省宁波市鄞州区百丈街道宁波东港喜来登酒店，债权本息合计8.91亿元。
从宏观数据来看，就亚太地区而言，中国市场的酒店大宗交易活跃程度是十分抢眼的。据仲量联行数据显示，中国01年酒店投资市场总交易额约为1亿美元，已恢复至疫情前水平，且预计0年市场交易总额将维持在这一规模。
不过，法拍及变卖市场却给出了另一份答案。据阿里拍卖平台数据显示，0年至今共有0家亿元级别的酒店资产挂牌出让及变卖，仅喀什银瑞林国际大酒店成功出让，其余酒店均流拍，其中不乏二拍、三拍的酒店。
左手是机构对中国酒店投资市场的乐观预判，即将在0年、0年继续保持高踊跃度，形成前所未有的酒店交易活跃期；右手是法拍及变卖市场寥寥无几的大宗酒店资产成交数量，甚至有业内人士评价道，酒店资产流动性呈现“肠梗阻”。数据层面与市场实况的对比之下，反差悄然生成。
0家亿元级酒店，为何仅成交1家？
据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，0年以来在阿里拍卖平台上出让价格达到亿元级别以上的共有0家酒店，涉及16个省市。一些拥有国资背景的酒店，和挂牌国际品牌的酒店，也几次流拍。亿元级别的酒店，真的这么难卖吗？
首先来看这些酒店资产自身的资产价值。流拍的19家酒店中有5家为房企名下的资产，分别是重庆解放碑皇冠假日酒店、四川广元天成大酒店、宜春耀安开元名都温泉国际大酒店、日达麦斯汀酒店以及伟达雷迪森广场酒店，其背后对应的房企依次为重庆达美基础建设发展有限公司、广元市天成实业有限公司、宜春市耀安置业有限公司、浙江日达房地产开发有限公司和金华市伟达置业有限公司。
据企查查显示，这5家房企有上百条自身风险及关联风险，其中天成实业、耀安置业和伟达置业还被贴上了“被执行人”的标签，意味着该企业法人存在与他人的赔偿金额纠纷，且处于被法院强制执行的阶段。不仅如此，这些房企背景的业主将出售酒店资产作为解决流动性问题的一种有效手段，试图脱身，但是只留给投资人满是赤字和亏损的财务报表。这就不奇怪，为什么日达麦斯汀酒店再度拍卖时，将评估价打半折之后，围观人次却是砍半，依旧无人问津。
其次是这些酒店资产所处城市的发展预期。尽管酒店的价值最终“取决于它能够产出现金流的能力”，但是酒店物业自身的升值能力同样是投资人纳入考量的关键因素之一。流拍酒店中，仅1家位于一线城市，新一线城市和二线城市各家，其余11家均位于三四五线城市。这样的分布，看似合理，因为目前国内一线城市核心区域的投资机会较少，因此旅游业发展较好的二线城市及下沉市场核心商圈地段的存量物业正在受到更多投资者的
